2013年了望时评第9期：打造房价稳定阀

　　房价调控应尽量运用市场机制，但在市场已成为一个重大民生问题的情况下，如果市场机制不能有效降低房价，政府就理应果断出手

　　本届政府任期的最后一次国务院常务会议，把目光聚焦于房地产，研究部署继续做好房地产市场调控工作，显示了政府对当前房地产市场价格回升的警觉和关注。

　　国家统计局最新公布的1月份全国72个大中城市的房价调查表明，52个大中城市房价上涨。虽然新建住房涨幅不大，但二手房呈量价齐飞局面。而且，自2012年6月以来，已连续8个月保持上涨。其中一线城市成为此轮房价上涨中的领涨者。

　　在国家实施有史以来最严厉调控措施后，房价在去年上半年有过一个短暂下调后再次上涨。有一种解释认为，庞大刚需经过一段时期的政策观望，见调控未有明显效果，于是集中杀入市场。再加上2012年较为宽松的货币政策使得房企的资金流有好转，这些因素共同促成了房价上涨。而对消费者而言，买涨不买跌的心理，又会进一步助推房地产市场的上涨气氛。此种情形下，房价上涨若成为一种趋势，对政府的调控努力无疑是一种伤害。

　　因此，此次国务院常务会议再聚焦房价，出台调控措施，被视为势在必然。被舆论称为新“国五条”的措施---扩大房产税实施范围、设置所有主要城市的年度住房价格目标、增加住宅土地供应、加快保障房建设、加强市场监管---基本是对原有调控的重申，具体措施似乎并无更大突破，但调控本身表明，政府更着眼于影响预期。也就是说，中央政府通过这次调控是要向市场传达如下信息：政府不会容忍房价持续上涨下去，若房价上涨过快，随时会采取一些力度更大的手段来抑制房价上涨。从这个意义上讲，是一种预期调控。

　　房价取决于供需形势。随着城镇化的开展，从长期看，房价在现有基础上会呈现一个温和上涨态势。然就现阶段而言，由于房价较大幅度背离了多数人的收入比关系，要缓解多数人的买房焦虑，当下就难免要采取非常之策。

　　首先，对多数一线城市和其他房价上涨过快城市，有必要采取强力行政手段抑制房价快速上涨局面。一般情况下，房价调控应尽量运用市场机制，但在市场已成为一个重大民生问题的情况下，如果市场机制不能有效抑制房价，政府就理应果断出手。比如，暂停预售制，预售制作为中国住房市场特有的制度，其存废争议颇大，但显然，该制度有利房企而不利消费者。除此外，还可针对投资需求，暂停二套房贷款政策，或对特定住房开征和提高个人交易的土地增值税和契税等。

　　其次，加快个人住房信息联网制度建设。从目前曝出的各类“房姐”、“房婶”、“房媳”、“房叔”、“房爷”来看，官员群体拥有的住房数量，超过其占人口的比重，已不能简单用一般的投资来解释了。十八大后，社会对官员财产申报和公开的呼声很高，其中一个建议就是从公开官员房产开始。不少意见认为，若此建议付诸尝试，可能会有一些官员抛售房产，效应不光是市场的，还会有良好的政治效应。

　　第三，增加保障房建设。保障低收入家庭有房可居本是政府之责，国家在这方面还欠账不少。对于地方政府来说，出于财力或其他因素，对推进保障房建设始终有所顾虑。而已有的保障房，部分也存在位置偏远、价格偏高等问题。本次“国五条”除要求全面落实已有任务外，强调2013年底前，地级以上城市要把符合条件的外来务工人员纳入当地住房保障范围。对此，国家须加强对地方的财力支援，地方亦需加大对保障房的土地供给，在这方面是不能打折扣的。

　　第四，全面推进房产税的开征。新“国五条”最大亮点是扩大房产税实施范围。长期以来，中国房地产的税收大部分集中于开发和交易环节，保有环节税收较少，此乃推动房价高涨的主因之一。假如针对保有环节开征房产税，一定程度上可将房价控制住。从未来看，限购作为行政手段终究不能长久实行，房产税迟早要替代限购发挥调控主作用。

　　上述四大非常措施之实行，取决于政府如何平衡民众住房需求和住房作为支柱产业的关系，取决于政府撬动既得利益的力度。