2012年了望时评第30期：优化房产调控长效机制

　　只有兼顾投资者、地方政府、低收入阶层等各类利益相关主体的核心诉求，房地产调控政策退出的补涨预期才能消除，房地产价格才能摒弃泡沫，保持一个与国民经济状况相适应的增长

　　7月以来，楼市调控紧锣密鼓，步步推进：

　　1日，闲置土地处理办法正式开始运行;

　　19日，国土部、住建部下发的《关于进一步严格房地产用地管理巩固房地产市场调控成果的紧急通知》，其中大部分内容阐述了下半年土地市场的治理问题;

　　26日，财政部表态，严格实施差别化住房税收政策，加强交易环节和持有环节相关税收征管，抑制投机投资性购房需求;

　　同日，上海市政府办公厅发布《关于进一步严格执行房地产市场各项调控政策的通知》，称下半年开展房地产调控政策执行情况检查，加强限购方面违法违规的查处力度;

　　27日，中国银监会网站披露，尚福林在“2012年年中监管工作会议及2012年第二次经济金融形势通报分析会议”上指出，今年下半年，银监会将坚决贯彻落实国家房地产调控政策，继续强化房地产贷款风险防控，加强房地产信托风险管理。

　　以上强化和“硬化”调控的迹象，首先是对“稳增长”压力下房地产调控松动预期的应急反应。尽管在国务院强化“稳增长”的政策微调行动中，房地产调控尚不在此列，但中国的内部与外部经济形势并未出现根本性好转，经济放缓压力仍然巨大。现有的政策逻辑也没有有力地证明房地产调控一定能善始善终。

　　实际上，自2011年下半年以来，在全国105个监测城市中，已有33个城市对楼市政策作出微调。其中，包括上海在内的4个城市，微调政策因为触及“限购”而被叫停。这说明地方政府尚未找到房地产之外高效的替代手段，来实现“稳增长”的目标。

　　这样的背景之下，以“限购”为中心的调控逻辑，将始终面临政策退出之时房地产价格报复性上涨的困境。无论是投资者还是所谓刚性需求者，“理性”地预见了前述后果，其行动便构成对“限购”政策施行期间调控效果的逆动或消解。这就造成“限购”措施虽然严厉，但中长期效应并不突出。

　　数据显示，6月份环比上涨5.2%，与去年同期基本持平，房价出现上涨趋势。同时，全国100个城市(新建)住宅平均价格为8688元/平方米，环比5月上涨0.05%，结束自2011年9月以来的连续9个月环比下跌态势。7月23日至29日，八成城市楼市成交同比上升，较前一周有所增加。监测的40个城市中，34个城市同比上升，6城市同比涨幅超过150%，其中苏州同比增幅最大，达297.06%。重点城市周均成交仅深圳有所下跌，其余城市均同比上涨，其中杭州涨幅最大，达196%。南京及杭州主城区涨幅亦超过100%，重庆、广州和成都涨幅均在50%以上。

　　我们必须告别若干政策集中突击的调控方式，转而寻求一条逻辑自洽的可信赖的有效路径，来宣示中央关于房地产调控的长效机制。但是，这一路径要发挥作用，必须满足若干条件。

　　首先，需要各项政策(尤其是长期的政策和短期的政策)相互配合，建设性地满足资本所有者的投资需求。长期来看，特别应当放松国内其他行业尤其是垄断性行业的进入门槛，采取有力的政策措施引导和鼓励社会资金进入创新性行业。

　　其次，需要创新财政投融资体制，满足地方政府符合“土地中性”的资金诉求。核心是让地方政府能够因为对城市本身的有效经营和运作而获得相应的财政收入增长，而不是单纯依靠一次性的土地出让金作为“第二财政”。现在越来越多的大城市都开始面临土地约束，政府进行土地整备和收储的成本越来越高，未来这个趋势会更加明显。

　　以土地作为“股份”而非“商品”投放市场，更能够提升地方政府对土地长期价值而非即期价格的关注，从而注重提高土地利用的效率，并强调对附着在土地之上的产业价值的经营提升。

　　第三，保障性住房的建设规划及实施要有战略性、长期性，在分配方式上应当公开、公正、透明，解除所谓刚性需求者的住房顾虑。

　　只有兼顾投资者、地方政府、低收入阶层等各类利益相关主体的核心诉求，房地产调控政策退出的补涨预期才能消除，房地产价格才能摒弃泡沫，保持一个与国民经济状况相适应的增长。