申论热点之房价下跌问题：房价下跌后整个楼市会发生何种连锁变化
申论热点之房价下跌问题：房价下跌后整个楼市会发生何种连锁变化
近段时间，有关楼市的走向成为一个热议的话题，围绕着房企的资金状况;未来楼市的走向;银行业对房地产业的态度;购房的时机等等，都延伸出林林总总的说法。梳理众多说法，以期分析出未来楼市的发展趋势，成为件重要的事。
个人房贷利率可能上升
自去年银行闹“钱荒”以来，个人房贷一直处于持续收紧的状态。在二套房利率普遍上浮的情况下，多地首套房贷利率也开始上浮。记者了解到，南方多地银行首套房贷款利率的上浮力度多在5%-10%，深圳部分商业银行甚至需上浮10%-20%。
“在2月14日才调整了利率，首套房房贷利率从原来上浮5%调整到10%。”建行一位房贷经理告诉记者。根据南都记者调查的情况，目前深圳除了中、农、工三家国有银行首套房房贷利率维持基准利率外，建行及其他商业银行首套房房贷利率都需上浮，广发、华夏、浦发等银行都需上浮10%-20%。
广州多家银行首套房贷利率基本上浮了5%-10%。记者走访了五羊新城一带的招商银行、农业银行、华夏银行、中国银行、邮政储蓄银行、中国建设银行和广州银行。
这七家银行中，只有招商银行一家表示将维持基准利率，即6.55%。中国邮政储蓄银行和农行表示首套房上浮5%;广州银行首套房上浮10%;中行首套房上浮10%;建行没有给出具体值，表示都在10%左右波动;华夏银行给出的是浮动利率，即上浮5%-10%，其工作人员表示，具体利率根据贷款者个人的经济实力状况最终决定。
外地的情况这样，杭州本地的情况又是如何呢?记者咨询了四大行，中行、农行、工行和建行相关人士都表示，都还在执行原先的个人按揭贷款利率，但很多人士在采访中也流露出对个人按揭贷款的可有可无。“市场变化这么频繁，对我们来说也是种考验，相比较与跟人按揭贷款，个人经营性贷款我们更愿意做，利润空间也高很多。”四大行之外有银行工作人员直接表示，即便是首套房贷，他们也要上浮10%。
银行这样做，也出于自己的利润考虑。目前房贷基准利率仅在6.55%左右，属于收益率偏低的项目，如果他们把钱贷给企业的经营，收益明显要高出一大截，在整个金融正积极面对互联网金融挑战的大背景下，银行当然也想让自己的钱生出更多的利润。
当然，房贷的上浮，对于购房者来说，肯定又是一种成本的上升，“大家都说接下来可能房价会跌，但如果房价这头跌了点，在其他方面收费又涨上去了，等于说房价又白跌了。”有购房者直言不讳地表示。
银行房地产贷款趋于审慎
据新华网报道，针对市场传闻多家银行停办房地产贷款，新华社记者得到涉及传闻的多家银行正式回复，均表示房地产信贷政策没有变化。
兴业银行近日发布公告称：3月底前出台新的房地产授信业务管理政策。在此之前，暂缓办理部分房地产新增授信业务，停办房地产夹层融资业务。
兴业银行停止办理房地产融资业务的传闻，一度诱发了市场对银行业暂停房地产贷款的恐慌。
中金公司认为，目前只是个别银行(兴业银行)的个别部门(企业金融条线)对房地产融资个别产品(房地产夹层融资和房地产供应链融资)的收缩，银行并没有全面收紧对房地产的信贷政策。
多家银行总行也向记者确认“未停贷”。交行主管新闻发布的负责人表示，近期从未下发暂停所有房地产贷款项目的通知文件。工、农、中、建行四大商业银行也均回应称：房地产信贷政策没有变化。其中，农行表示，未停止发放房地产贷款，并已关注到目前房地产市场存在的风险，将根据市场变动情况采取有保有压的房地产信贷政策。
招商、民生、中信、光大银行同样表示：近期未调整房地产信贷政策，房贷业务一直正常开展，没有下发过额度收紧和暂停办理的通知，也没有停办房地产融资业务。
不过房企能从银行贷到款，并不意味着能像过去那样容易贷到款了。
业内人士认为，目前房地产开发贷款和按揭贷款风险可控。但是，防控房地产贷款风险，继续成为监管部门和银行的关注重点。
银监会年初明确2014年银行业监管工作重点时强调，切实防范和化解金融风险隐患。严控房地产贷款风险，高度关注重点企业，继续强化“名单制”管理，防范个别企业资金链断裂可能产生的风险传染。
记者对杭州的银行工作人员进行采访，基本态度也与新华社采访到的情况相似，银行对开发商的开发贷款没有变化，中行、农行、工行和建行，四大行这一块的业务仍一如往常。但也有银行工作人员私下表示，由于未来的房地产业发展并不确定，因此他们也会筛选客户，“不是所有的房地产企业我们都会贷，要根据企业的规模、实力、开发的项目、过往的记录等来综合分析。”
杭州未来房价下跌是件大概率的事
德信在大城北的项目北海公园首降后，随后同板块的天鸿·香榭里也跟进降价，而在此之前，同样在区域的耀翔·悦尚本已打算低开入市。这在一定程度上引发市场的担忧，那就是大城北的这拨降价，是否会蔓延到该区域的其他项目，甚至蔓延到杭州其他区域。记者的判断是，未来杭州房价下跌还是件大概率的事，但房价不存在断崖式下跌的可能。
德信和天鸿的降价，都有着现实的基础，德信的降价非常好理解，那就是在新增了很多个项目后，它需要腾出资金和人手来运营这些项目。在这个时候，已经进入尾盘销售的北海公园，作为清盘处理，显得非常合理。事实上，过往有很多个项目，都是如此操盘的，也因此，北海公园的降幅并不算大。这仍是一种经营手法。
至于天鸿·香榭里，是因其融资的成本过高，企业有点吃不消了。按照目前大城北的竞争态势，天鸿·香榭里如果还是按照原先17000元/平方米的售价卖房，没有品牌和特点的他们，很难有什么大的成交了，与其坐着干耗，还不如降价回笼资金，至少不用再支付那么高的融资成本。
随着这两个项目的降价，该区域内的其他项目，如阳光郡等，在售价方面都有松动，现在去售楼处购房，都能拿到好的折扣。
但大城北的这波降价，是否会蔓延到其他区域，从现在看，存在大概率，但不会大降价。以市场公认的城东新城东区，即七堡一带，因为有太多的项目集中供应，确实存在很大的价格压力，但考虑到从去年下半年开始，该区域已经进入贴身肉搏的状态，开发商在售卖房子时，基本贴着利润正负线在走了，换句话说，基本已到了地板价，想让这样的区域再有大幅度的降价，基本已无可能。
不过，在房价下跌期，如果买房又成了件头疼的事，再次告诉大家几点，一，尽量买大牌开发商的房子。房价上升期，开发商都能赚钱，所以房子的品质更有保障，等到房价下跌，开发商肯定要控制成本，这时候，品质不免被会牺牲。买大品牌开发商的房子，考虑到开发商未来还要发展，因此，他们在产品和品牌把控方面肯定更有顾忌。再退步讲，买大牌开发商的房子，就算出了问题，解决问题的可能性也更大。这也是为什么，在整个大城北降价的背景下，滨江·万家名城前段时间的加推，仍取得8成以上的销售业绩，这就是品牌开发商的力量。二，尽量买硬性支出成本更低的项目。这里所说的硬性成本支出，不是说开发商偷工减料得来的，而是自然的硬性成本，包括地价、财务成本、建安成本、管理成本、推广成本等等。这些成本加在一起低的，开发商的腾挪空间肯定更大点，品质多少也更有保障。对于那些在杭州只开发有一个项目的小公司而言，即便他们的项目降到很低价格，还是要慎买的，这样血的教训在前面的房价下跌期已有很多案例。
拿地可能会遇到竞争空当期
本月25日下午，杭州主城区原计划出让3宗宅地，后因地块前期手续有待进一步完善，其中2宗暂缓出让，仅剩杭政储出[2014]8号宅地出让。出让公告显示，该地块位于杭州新兴板块滨江白马湖单元，出让面积92382平方米，约138.57亩，容积率2.0。
经过约30分钟17轮报价，上述地块由杭州本土企业中南建设以13.41亿元的总价竞得，折合楼面价7258元/平方米。这样的地价水平比同处于滨江区域近年来竞拍的嘉凯城项目(9944元/平方米)、浙江三联项目(9942元/平方米)、万科·璞悦湾地块(2012年10月出让，8178元/平方米)都要低。
与此同时，2月24日，杭州余杭区推出一宗总面积37亩，总体量6.6万平方米的商住地块，该地块位于地铁1号线南苑站以南约400米处，楼面起价仅3000元/平方米。最终只有一家竞拍单位，由云南凯华以底价竞得，成交价19928万元，折合楼面价3000元/平方米。
2月杭州主城区土地拍卖就此收官，土地成交总额75.3亿元，较1月份的298.5亿元历史新高有大幅下滑。值得注意的是，据杭州市国土资源局官方网站显示，截至2月24日，杭州主城区已有一个月没有新的地块挂牌，也就是说，3月主城区土地市场极有可能“零出让”。
事实上，土地出让价格的降温，在上月18日也已显现，当时主城区出让的三宗地块，比起此前出让的周边地块，都已下降15%左右。
一般来说，土地市场的反应，总是滞后于房地产市场的，这之间的时间差大约在半个月左右，从时间节点上看，这轮下降，也基本符合这个时间节点。而从过往的经验看，在楼市降价，土地市场遇冷后，土地市场反倒会衍生出众多的机会，“按照我的判断，在今年上半年，在土地市场应该有不少机会。”有开发商已表示，想在这个竞争的空当期，拿些土地。
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