公考热点聚焦第55期：中国房价涨跌与楼市调控
中国房价涨跌与楼市调控导语：在刚刚闭幕的全国两会上，三、四线楼市会不会调整成为热门话题，《政府工作报告》也提出了新的调控思路。尽管舆论场最近热炒“楼市崩盘论”，但房价走向仍不是很明朗。
杭州楼市“马年第一降” 是真跌还是假摔?
杭州某楼盘降价海报近日，“杭州出现楼盘大幅降价”的消息撩拨着人们敏感的神经。从一个省会城市，牵扯至全国楼市，甚至引起了《华尔街日报》的关注，杭州楼盘降价被盖上了“拐点”、“暴跌”、“崩盘”的标签。这是压垮楼市的最后一根稻草，还是一个城市的个案?
直降6000元特价房其实只有一套
“11800元/平方米起，直降6000元，桥西板块惊现一夜破席。”上个月，杭州某楼盘宣布在原先均价17200元/平方米的基础上，以起价11800元/平方米、均价13800元/平方米销售。其降价策略吸引了大量购房者，同时也引起了此前购房者的不满，并出现了打砸售楼处事件。记者前去售楼处咨询，一位叫刘荧的置业顾问表示，11800元/平方米的房只有一套，已经卖出去了。
市中心坚挺区域分化明显，均价相差一万元
实际上，杭州房价的区域分化趋势正愈演愈烈。2014年2月，杭州主城区签约均价为21400元/平方米，余杭区签约均价为10767元/平方米，萧山区签约均价为11766元/平方米，成交均价相差约万元。对于杭州楼市今年是否会出现大幅度降价，多位业内人士都认为，这取决于开发商的资金实力和策略，以及楼盘所在板块。
“崩盘论”对阵“挺涨派”，楼价走向何去何从?
从去年下半年起，包括杭州在内的一、二线城市房价快速上扬，“日光盘”迭出。面对楼市暴涨，“京七条”“沪七条”“深八条”相继问世，8个二线城市也紧急调控。限购、限贷、提高二套房首付、抬高非户籍购房门槛、增加供地等一整套调控组合拳纷纷打出，让人们纷纷猜测今年楼市是否会“崩盘”。
多地现“鬼城”，楼市问题成两会热门话题
“鬼城”现象已经成为了一个不容回避的事实，出现类似问题的城市似乎在增多，这些城市新建的商品房大量滞销，对当地社会经济运行已经开始产生不良影响。联想到去年李嘉诚抛售内地房产的新闻，“房价暴跌论”“崩盘论”开始蔓延，甚至成了全国两会上的热门话题。鄂尔多斯市市长、温州市市长均被记者追问楼市会否“崩盘”。
一方面
地产大亨叹“不妙”，北京二手房价19月以来首下调
“非常不妙”，万科董事会主席王石用这四个字来预测2014年的楼市。“2014年房价涨幅将出现大幅回落”，一向唱多的华远集团董事长任志强也公开表态。国家统计局最新数据也显示，今年1月，70个大中城市中房价环比下降的城市明显增多，新建住宅环比下降的有6个;二手住宅价格环比下降的有13个，其中，在最具楼市风向标意义的北京，出现了19个月来的首次二手房价格环比下调。
另一方面
土地市场依旧火爆，一线城市楼价创历史新高
今年以来，热门城市土地市场热度持续高涨。上海闸北区、深圳前海都诞生了新“地王”。北上广深四个一线城市的土地成交额高达1443.3亿元，同比上涨84%;一线城市住宅楼面价已达到1.2万元，较2013年同期上涨了56%，是2012年的3.2倍，创下历史新高。同时，楼市上也出现了与“崩盘论”针锋相对的“挺涨派”。首创集团董事长刘晓光表示，“从去年的拿地情况来看，大家还是看好今年的楼市。”
房价下跌不代表楼市崩盘
尽管几年来的调控曾经把降低房价作为一个目标，但是房价下跌和崩盘是两回事，崩盘意味着市场产生了挡不住的滚雪球效应，开发商囤积的楼盘将成为“烫手山芋”，还意味着银行大量投放于房地产市场的信贷资金会出现坏账。而当银行被房地产市场拖下水的时候，它对实体经济的信贷支持也会严重削弱，从而影响到整个宏观经济的正常运行。
“看涨看跌”的中国房价，缘何矛盾突出?
“大城市一房难求，小城市供过于求”
现在能够有购房资格的虽然基本上都是刚性需求。但是由于我国资源分配的严重不均，北上广深等一线城市吸引了全国各地大量的就业人口，他们对住房产生了强烈的甚至是经久不衰的需求。而与此同时，内地一些三四线城市因为购买力薄弱而囤积大批商品房。这种人口流动结构对于社会经济运行也带来一定的消极因素，它的消极作用不仅表现在房地产市场。
“竞价拍卖、价高者得”的土地竞得方式不合理
我国现行非公益性建房用地采取一次性收取数十年土地使用权出让金的办法，并实行“竞价拍卖、价高者得”的土地竞得方式，导致“地王”频出，土地使用权出让价的记录不断被高价乃至“天价”刷新。“土地财政”为许多地方政府提供了巨额的建设资金，其负面作用之一是形成了地方政府对“土地财政”的过度依赖，推动房价不断飙升，让众多中低收入者难圆安居梦。
房地产市场与信贷系统双向循环病态发展
在房地产金融属性的支配下，信贷杠杆就成为房价涨跌的关键所在。房地产是一个资金密集型产业，需要大量信贷资金才能运转，大量信贷资金或明或暗地介入了这个市场，从而引发了房地产市场供需严重失衡，房价大幅度上升，成交量也随着一轮一轮的抢购潮的掀起屡创新高。这个看似坚不可摧庞大体系，已经给整个经济造成了重大威胁，银行与地方政府自愿深陷其中，一旦一个微小冲击演变成为系统性风险，很容易爆发金融危机与大规模债务危机。
调控楼市需防风险与强兜底并重
房价在中国已经演变成了严重的社会问题，其中意见最大的是数量惊人的中低收入者，未来随着城镇化进程，这个数字还会上升。从某种意义上说，中国房价能否回归理性，是中国当下深化改革能否取得预期成果的一个关键试金石。
楼市崩盘可能性不大，但无疑“降降更健康”
尽管中国楼市“崩盘”的可能性不大，但无疑房价“降降更健康”。中国楼市存在不少泡沫，这不仅是很多业内人士的共识，也是社会人士的共识，只有降价才能挤出泡沫，避免楼市灾难性的“崩盘”。另外，房价下降才能给楼市的既得利益群体敲响警钟，才能重新调整楼市利益格局，避免社会财富通过房地产继续向地方政府、开发商等输送。
《政府工作报告》首提“针对不同城市情况分类调控”
基于楼市现状，今年的《政府工作报告》，告别了全国楼市调控“一刀切”的思路，首次明确提出“针对不同城市情况分类调控”。在注重调控“差异化”的同时，今年楼市调控也有一条共同的原则，就是“双向调控”。“双向调控”不仅仅调控需求端，还要在供给端进行调控，在抑制投机投资性需求的同时，还要满足自住性需求。
实现“安居梦”关键要解决百姓后顾之忧
其实，要真正缓解困扰中国的住房供需矛盾，根本还在于在经济健康快速增长的过程中，真正提高国民的收入，尤其是完善国家福利制度。只有缓解了百姓看病、养老、教育的后顾之忧，住房才能彻底摆脱投资投机，回归居住基本功能。当然，推动金融改革，改善创业环境，为百姓创造拓宽创富投资空间，也已经迫在眉睫。
结语：当房子背离了住的属性，涨跌会惊心动魄。在楼市中，应该考虑是不是继续比拼谁玩得更好，而是共同协调改善游戏规则，以免泡沫太大压垮刚需，耗尽楼市的一丝真气。
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